房屋市值PK:沪京居首 南方城市更值钱

16161 网易 2016-6-2 23:52:23

一个城市的房地产市场发展与当地经济的发展紧密相关。通常而言,区域经济发展越好,经济总量越大,房地产市场越兴旺,房屋市值越高。那么哪些城市的房屋市值比较高呢?

《第一财经日报》记者根据中国房价行情平台发布的各城市2016年2月至2016年4月新增上市出售住宅存量房的累计总价数据,结合所在城市的GDP进行比较发现,房屋市值与所在区域的经济大体上呈正相关关系,即GDP总量越大,房屋市值越高。但有些城市(如厦门、珠海等)的房屋市值排名远高于GDP排名;而常州、无锡、泉州等城市的房屋市值排名则明显低于GDP排名。

一线城市领衔

上海、北京、深圳位居房屋市值前三位。其中,上海以26813.9亿元位居榜首,北京以17934亿元紧随其后,这两大一线城市遥遥领先于其他城市。

在沪京之后,深圳以11943.5亿元位居第三,这三个城市本阶段的房屋市值超过万亿元大关。房价只有其他三个一线城市一半左右的广州以8268.4亿的市值位列第四,这还是得益于三四月楼市的量价齐升。

房屋市值PK:沪京居首 南方城市更值钱

总体上看,广州和深圳两个弱一线城市的房屋市值之和与上海、北京一个城市差不多。这也跟这四个一线城市的资金存量分布相差无几。这样的格局大抵符合区域经济发展格局,即北边有北京、东边有上海,而南边的中心则相对平摊到两个城市里面。

在四大一线城市之后,是苏州、天津、杭州、南京、厦门和武汉六城。总体而言,位列前十的城市中,除了第十的武汉外,其他城市均位于东部沿海地区,其中长三角城市最多,达到4个,珠三角和京津冀各2个,福建1个。

前十名中,武汉是唯一的中西部城市。作为“九省通衢”的武汉经济总量高居全国第八,楼市成交量大。今年以来,武汉房价上升幅度较大,房屋市值也水涨船高。

相比之下,西部的两个经济总量很大的城市重庆和成都的房地产市场成交量虽然也很大,但房价较低,因此整体的房屋市值位列十名开外。

厦门、珠海市值为何高?

也就是说,一个城市某一阶段的房屋市值,除了跟当地的经济总量和房屋成交量紧密相关外,也跟该城市的房价水平关系密切。例如,上海和北京都是城市经济总量大,房屋成交量大,房价也处在全国最高水平,因此房屋市值也最高。

即便是一些经济总量和人口规模不大的城市,较高房价推高房屋市值,房屋市值的排名远高于GDP在全国的排名。例如经济总量位列全国第51位的厦门,房屋市值高居全国第9位。

根据中国指数研究院发布的2016年4月份全国百城新建商品住宅价格指数,其中,厦门4月新建住宅平均价格为23847元/平方米,稳居全国第4,仅次于深圳(50354元/平方米)、上海(39394元/平方米)、北京(36175元/平方米)。厦门房价已经连续17个月位居全国第四,直追北上深。4月厦门房价环比上涨5.7%,涨幅居全国第4位;同比上涨13.35%,涨幅排名也是全国第4。目前厦门岛内的新楼盘价格已普遍在5万元以上。

与厦门相似的还有珠海和海口这两个南方海滨城市。比如珠海GDP位列全国第98位,但房屋市值高居全国第18位。珠海城市虽小,但房价已位列全国第一方阵。最新的百城房价数据显示,4月珠海以15677元/平方米的住宅均价位居全国房价第9,房价涨幅也位居全国第八。

厦门、珠海、海口等城市规模不大的南方海滨城市,由于环境不错、气候宜人,吸引了大量的外来人口进入,不少北方人尤其是东北人选择到这些城市置业过冬或养老,因此这些城市的房价也都在比较高的水平。

中西部的城市中,合肥、郑州等城市由于今年以来房价快速上涨,房屋的市值也比较高。尤其是经济总量位列全国第28位的合肥,房屋市值高居第14位。进入2月份以来,合肥房价涨幅较大,政务区房价两个月平均上涨了6000元/平方米,合肥也由此成为今年以来房价上涨最快的中西部城市。

制造业城市分化明显

也有一些城市房屋市值排名明显低于GDP的排名。这类城市主要包括两部分,一类如沈阳、长春等城市。这些城市主要位于能源重化工业省份,近几年随着能源价格的走低,这些地区的经济受到很大影响,人口流入较为缓慢,甚至停滞。在这样的情况下,房地产市场去库存任务十分艰巨,沈阳、长春等省会的房价甚至赶不上浙江、福建的很多县城。

另一类房屋市值排名明显低于城市GDP排名的是一些传统劳动密集型制造业城市,比如常州、无锡、泉州等。无锡经济总量高居全国第13,但房屋市值位居第28;泉州经济总量第23,但房屋市值位列第55;常州经济总量第33,房屋市值位列第40。

无锡、泉州等传统制造业明星城市的房屋市值比较小,也跟产业结构有关。中原地产首席市场分析师张大伟说,以劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但由于收入比较低、流动性比较强,因此并没有转化为有效的购买力,房价也比较低。

厦门大学经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》称,由于目前国内各类成本问题和国内外市场约束,制造业非常不景气。近几年这些制造业城市的经济和财政增速都已放缓。“制造业要在有利润的情况下进行招工,工资水平不可能太高。”

不仅如此,这些劳动密集型城市的相当一部分中高端购买力,还会流向周围的行政等级更高、以第三产业为主的中心城市。比如在民营经济发达的泉州,经商群体十分庞大,很多人选择到城市建设、公共服务等资源更好的厦门置业。因此上述城市在库存高企、购买力流失的情况下,房价保持在较低水平,房屋市值也比较低。

但并不是所有的传统劳动密集型城市的房屋市值排名都会低于GDP排名,比如东莞和苏州,这两个城市的房屋市值排名就高于GDP的排名。尤其是东莞,经济总量位列全国第21,但房屋市值高居全国第11。

东莞和苏州近年来经济转型步伐不断加快,产业结构调整升级取得了明显的成效。但更为重要的原因还在于,自去年以来,随着一线城市房价不断高涨,不少购买力外溢去了周边的二线城市,比如东莞,有相当大一部分的购买力来自深圳;苏州则有相当大的一部分购买力来自上海。

与东莞、苏州类似,得益于一线城市购买力外溢的城市还有不少,比如珠三角的惠州和中山,北京周边的廊坊。廊坊GDP总量位列全国第81位,但房屋市值高居全国第33,北京购买力外溢,廊坊房屋市值水涨船高。

城市

房屋市值

排名

GDP

GDP排名

上海

26813.9

1

24965

1

北京

17934.2

2

22969

2

深圳

11943.5

3

17503

4

广州

8268.4

4

18100

3

苏州

5019.5

5

14504

7

天津

4682.1

6

16538

5

杭州

3712.8

7

10053.6

10

南京

3342.1

8

9720.77

11

厦门

3257.5

9

3466

51

武汉

2300.7

10

10955.6

8

东莞

2184.6

11

6275.06

21

重庆

1876

12

15719.7

6

成都

1863.9

13

10801.2

9

合肥

1834.4

14

5660.3

28

郑州

1778.9

15

7315.19

18

福州

1651.9

16

5618.1

29

青岛

1623.9

17

9300.07

12

珠海

1482

18

2024.98

98

宁波

1243

19

8011.5

15

石家庄

1184.9

20

5440.6

31

济南

1108.9

21

6100.2

25

佛山

1086.4

22

8003.92

16

大连

977.2

23

7731.6

17

哈尔滨

945.1

24

5751.2

27

温州

916.8

25

4619.84

35

长沙

890.4

26

8510.13

14

昆明

873.7

27

3970

43

无锡

828.5

28

8518.26

13

西安

794.04

29

5810.03

26

惠州

780.4

30

3140.03

60

沈阳

692.2

31

7280.5

19

南昌

677.5

32

4000.01

42

廊坊

652.9

33

2401.9

81

南宁

584.3

34

3410.09

53

长春

584.1

35

5530.03

30

中山

510

36

3010.03

62

海口

436

39

1161.28

184

常州

431.9

40

5273.2

33

泉州

226

55

6137.74

23

(数据来源:中国房价行情平台,各地统计局)

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陈琦云 本文来源:第一财经日报 责任编辑:陈琦云_NO8611

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